Czy przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, w części przeznaczony na wykup tego lokalu ze spółdzielni, i spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu jest zwolniony z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym ?

Na podstawie treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. Nr 14, poz. 176 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2004 r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, których odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie:"w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów".Zaś cele z lit. a) cytowanego artykułu to:

- nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem

- nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

- nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

- budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont lub modernizacja własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

- rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptacja - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Taka treść przepisu pozwala bezspornie stwierdzić, że nie ma przeszkód do stosowania omawianego zwolnienia, jeżeli podatnik otrzymane pieniądze ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, wydatkuje na spłatę kredytu lub pożyczki, zaciągniętych na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Z treści przepisu nie wynika jednak wprost, czy przedmiotowe zwolnienie może dotyczyć również sytuacji, gdy spłacany kredyt dotyczy zbywanego właśnie lokalu mieszkalnego.
Nie ulega wątpliwości, że stosowanie omawianego zwolnienia podatkowego może mieć miejsce, jeżeli podatnik przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe przed uzyskanie przychodów, gdy przed sprzedażą zaciągnął kredyt na sfinansowanie innego celu mieszkaniowego wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, a następnie spłaca ten kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży.
Następstwem uzyskania przychodu ze sprzedaży jednej nieruchomości jest bowiem możliwość wydatkowania go na cele związane z inną nieruchomością, a nie z tą, której podatnik właśnie się pozbył

(por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 05.05.2004 r. sygn. I SA/Łd 1924/03; wyrok NSA z dnia 02.12.2003 r. sygn. akt I SA/Łd 1510/02; wyrok NSA z dnia 10.05.2001 r. sygn. I SA/Gd 2579/98).

Przemawia za tym również wykładnia celowościowa przepisu.Intencją zapisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy jest zachęcenie (poprzez ustawowe zwolnienie podatkowe) osób uzyskujących przychód ze sprzedaży nieruchomości, praw majątkowych itp. do przeznaczenia pieniędzy pochodzących z tego źródła na cele nie związane z konsumpcją, lecz wydatkowanie ich na trwałe dobra zaspakajające przede wszystkim ich własne potrzeby mieszkaniowe. Zwolnienie takie polega na preferowaniu przeznaczenia wydatków, uzyskanych ze sprzedaży jednej nieruchomości na zakup drugiej,a nie udzielenie pomocy w spłatach należności związanych z wcześniejszym zakupem nieruchomości, której podatnik właśnie się pozbył.